分享锦集：买店胜过买屋

●冷眼 股市基本面大师 房地产投资可以分为两类，一类是作为房屋发展商，盈利来自出售建好的屋子，这种情形，其实与制造业很相似，只不过制造业的原料是原材料，如以铁砂制钢材，以石料制洋灰，以板枋制傢私等。 3大部份组成售价 而在产业发展，原材料则是土地，加上建筑材料，制成品就是屋子，就好像商品可以大量生产一样，现代的屋业发展，也趋向大批建筑，建成市镇，就好像大量生产出来的，都是一模一样的产品，大量建造出来的屋子，多数也是完全相同的。 例如一个花园，几乎都是双层排屋，面积和设计完全相同，这跟大量生产出来的商品有什么分别？ 一间屋子的售价，通常是由3个部份组成。 第一个部分是土地成本，通常发展商是购买大片土地，由农业地转换为屋地，分割为许多小地段，建屋出售。 土地通常是占屋子成本的五...

read more...

分享锦集:屋业利润知多少 ?

●冷眼 股市基本面大师 一项屋业发展计划，需经过冗长手续。 首先是转换土地用途（由农业地转为住宅地Conversion）、总体规划（整个住宅区的规划Layout Plan）、土地分割（将大块土地分割为许多小地段Sub-Division）、基本设施（建道路、沟渠、水电、公共设施Infra-Structure）、屋子设计（绘测屋图Design）、成本计算（计算成本Quantity Surveyor）及专业谘询（M & E, Consultants）。 然后还有招标承建（Call for Tender）、建筑商施工（Contractors，通常将部份工程交给Sub-Contractor去做）、工程进展监督（土木工程师Supervision）、融资（过渡时期贷款Bridging Finance）、购屋者贷款（End...

read more...

分享锦集：土地永远是好投资

●冷眼 股市基本面大师 首相日前宣布，政府将推行22万令吉建屋计划，供月入3000以下之无屋人民购买。 购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。 他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。 这是一项利民德政，希望坐言起行，尽快落实。 还地于民 由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。 对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。 在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。 人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。 土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。 首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。 这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。 屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。 今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。 大部分人对土地及屋业发展所知有限。 笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。 在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。 所有土地属于国家 从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit...

read more...

分享锦集:3000令吉可买多少地？●

●冷眼 答案是：4.70英亩。 你认为难以置信？请翻开柏年（Brem）2010年常年报告书第97页，就可以证明确有此事。 每一家上市公司的年报，都有一份“产业表”，通常是在年报的最后数页，与股东名单毗邻。柏年也不例外。 根据柏年的2010年报，该段在该公司的账目中，只价值3000令吉的土地，坐落在巴生武吉拉惹，属于永久地契，作发展用途土地，是在1994年买进，目前仍是空置。 低价购地不可思议 即使是在17年前的1994年，能以3000令吉买到4.70英亩的地皮，每亩只化638令吉，也是一件不可思议的事。 还有更不可思议的是，该公司在1994年，以7000令吉，或是每亩572令吉，买到位于巴生加埔的另一段12.23英亩的永久权土地，年报说该段土地“在发展中”。 第三段“廉价”土地也是在加埔，也是在1994年买进，面积109.71英亩，永久权土地，只化了20万令吉，每英亩也不过1823令吉，以每方尺4.2仙买到发展用途土地（Development...

read more...